Почему новостройки в Европе так привлекают иностранцев именно сейчас
За последние три года европейский рынок новостроек сильно изменился. И дело не только в росте цен. С 2022 по 2025 год, по данным Eurostat и национальных статистических служб, средняя стоимость новых квартир в крупных городах ЕС выросла примерно на 18–25 %, а в некоторых столицах — и до 30 %. При этом доля сделок с нерезидентами в отдельных локациях (Лиссабон, Афины, Берлин, Барселона, Дубай в ЕС не входит, но влияет на тренд) держится в диапазоне 8–20 % в сегменте новостроек.
Если говорить проще: конкуренция за хорошие проекты высокая, но возможностей для иностранцев меньше не стало — просто правила игры стали жёстче, а подготовка важнее, чем раньше. Многие сейчас хотят купить новостройку в Европе не только ради «красивой квартиры на каникулы», но и как страховку на случай политических или экономических турбуленций дома.
Основные тренды последних трёх лет
Цены и объёмы строительства: где растёт, а где тормозит
За 2022–2025 годы в среднем по ЕС:
— объём ввода нового жилья колебался вокруг 1,4–1,5 млн единиц в год;
— темпы строительства замедлились в 2023 году из‑за роста ставок и подорожания строительных материалов, а затем начали постепенно оживать в 2024–2025 годах;
— средняя цена на новостройки выросла примерно на:
— 20–30 % в Португалии, Греции, части Испании;
— 10–18 % в Германии, Нидерландах, Австрии;
— 8–15 % во Франции и Италии (сильная разница между столицами и провинцией).
В ряде стран — особенно там, где активно обсуждались «золотые визы» и программы ВНЖ за инвестиции, — рост был особенно заметен. Там, где государства начали ограничивать спекулятивный спрос со стороны иностранцев (например, отдельные регионы Испании, уже давно — Дания), рост более сдержанный.
Как менялся спрос со стороны нерезидентов
За те же три года, по оценкам консалтинговых компаний и центробанков стран ЕС:
— доля иностранцев в сделках с новостройками в популярных туристических регионах держалась на уровне 10–25 %;
— в 2022–2023 годах спрос подстёгивался низкими ставками по ипотеке в отдельных странах и желанием «застолбить» европейский актив на фоне геополитики;
— в 2024–2025 годах на первый план вышли энергосбережение и качество жилья — новостройки с хорошим классом энергоэффективности стали продаваться заметно быстрее, чем старый фонд.
Проще говоря, недвижимость в новостройках Европы для иностранцев стала не только статусной покупкой, но и инструментом экономии: современные дома действительно ощутимо сокращают счета за отопление и электричество, что для семей, живущих или часто бывающих в ЕС, чувствуется в бюджете.
Как иностранцу разобраться: базовая логика покупки
С чего вообще начать
Когда человек впервые задумывается, как купить квартиру в новостройке в Европе иностранцу, он обычно представляет себе красивый шоурум, кофе с брокером и лёгкую подпись договора. В реальности дела обстоят немного иначе:
1. Сначала выбирается страна и тип проекта (городская квартира, курортная резиденция, апартаменты с сервисом).
2. Затем — юридическая модель: вы покупаете готовый объект, строящийся по схеме escrow/застройщик‑банк, или входите в раннюю стадию строительства.
3. После этого уже считаются налоги, содержание, возможная аренда и проверяются требования к иностранным покупателям недвижимости в Европе именно в этой юрисдикции.
У каждого государства свой «характер»: где‑то иностранца встретят с распростёртыми объятиями и дадут ипотеку, а где‑то вы сможете купить только при соблюдении кучи процедур и без доступа к кредиту.
Форматы новостроек, которые чаще выбирают нерезиденты
Крупными мазками можно выделить несколько популярных форматов:
— городские комплексы бизнес‑класса в столицах и крупных агломерациях;
— курортные апартаменты у моря (Испания, Португалия, Греция, частично Италия, Кипр);
— малоэтажные проекты в пригородах с хорошей транспортной доступностью;
— доходные апарт‑отели и студенческие резиденции (особенно в Германии, Нидерландах, Австрии).
Новостройки в Европе всё чаще строятся как «маленькие города» — с общими лаундж‑зонами, коворкингами, фитнесом, иногда с общими террасами на крыше. Для инвестора это плюс: ликвидность таких проектов выше, чем у одиночных домов без инфраструктуры.
Требования к иностранным покупателям: что обычно проверяют
Обязательный минимум документов и проверок
Страны отличаются деталями, но ядро требований в целом похоже:
— подтверждение личности (паспорт, иногда с нотариальным переводом);
— подтверждение происхождения средств (справки из банка, договоры купли‑продажи, дивиденды, отчётность по бизнесу);
— налоговый номер страны, где вы покупаете (например, NIF в Португалии, NIE в Испании, codice fiscale в Италии);
— адрес проживания и контактные данные;
— иногда — справка о несудимости (чаще, если вы претендуете на ВНЖ параллельно с покупкой).
Европейское законодательство по борьбе с отмыванием денег за последние годы ужесточилось, поэтому запросы у банков и нотариусов стали детальнее. Это не «лишняя бюрократия», а реальность: без прозрачного происхождения средств в 2025 году сделку могут просто не провести.
Ограничения для нерезидентов: где могут отказать
Прямой запрет на покупку жилья иностранцами в ЕС — редкость, но ограничения встречаются:
— в ряде стран есть особые правила для покупки земли или жилья в приграничных и сельскохозяйственных зонах;
— могут различаться режимы налогообложения для резидентов и нерезидентов;
— в некоторых юрисдикциях с вас попросят дополнительный пакет документов, если вы гражданин «страны повышенного риска» с точки зрения AML.
Важно понимать: «неприветливость» редко направлена против частного инвестора, который хочет спокойно жить и платить налоги. Скорее, власти стараются охладить спекулятивный интерес и массовую скупку жилья, из‑за которой местным становится нечего арендовать и покупать.
Ипотека и деньги: экономические аспекты сделки
Доступность кредитов для иностранцев
За 2022–2025 годы ставки по ипотеке в Европе прошли целый цикл: от исторических минимумов к резкому росту и затем к постепенной стабилизации. Для нерезидентов картинка приблизительно такая:
— ипотеку в новой стране получить возможно, но ставка обычно на 0,5–1,5 п.п. выше, чем для местных;
— стандартный первоначальный взнос — 30–40 % стоимости объекта;
— обязательна проверка дохода и/или активов, иногда — предоставление подтверждения занятости или справок из налоговой вашей страны.
В ряде популярных направлений (Испания, Португалия, частично Греция) банки активно работают с иностранцами, так как видят в этом устойчивый сегмент клиентов. В Германии, Нидерландах требования обычно строже, но и рынок более предсказуемый.
Налоги и расходы: о чём часто забывают
Покупая новостройку, люди часто видят только цену за метр. На практике список расходов шире:
— налог при покупке (или НДС, или гербовый сбор — в зависимости от страны и типа объекта);
— услуги нотариуса, регистрационные сборы, юридическое сопровождение;
— комиссия агента (если она не заложена в цену застройщика);
— ежегодный налог на недвижимость;
— коммунальные платежи и расходы на управление комплексом.
Если планируются инвестиции в новостройки Европы с видом на жительство, то добавляются расходы на иммиграционных юристов, подачу документов, продление статуса, медицинскую страховку и т.д. Суммарно стартовый чек может увеличиться на 10–15 % сверх цены договора с застройщиком.
Статистика по иностранцам и новостройкам: что показывают цифры
Доля зарубежных покупателей в разных странах
По открытым данным статистических ведомств и крупных девелоперов за 2022–2025 годы можно выделить общую картинку (цифры усреднённые и зависят от конкретного города):
— Испания: до 15–20 % сделок с новостройками в популярных прибрежных регионах приходится на иностранцев;
— Португалия: в Лиссабоне и Порту часть новых проектов продавалась наполовину нерезидентам, в среднем по стране доля ниже;
— Греция: за три года количество покупок жилья иностранцами выросло примерно на 25–30 %, особенно в Афинах и на островах;
— Германия: рынок более консервативный, но крупные города фиксируют устойчивую долю зарубежных инвесторов, особенно в сегменте доходных апартаментов.
Общий тренд: в курортных и «вторых домах» доля нерезидентов-СНГ и азиатских инвесторов заметно выросла, тогда как в столицах Северной Европы больше доминируют европейские покупатели.
Динамика цен и сроков продажи новостроек
Интересный момент: несмотря на рост стоимости, по статистике девелоперов, за 2023–2025 годы средний срок экспозиции качественных новостроек (время от старта продаж до полной распродажи) в ряде стран сократился. Причин несколько:
— ограниченное предложение земли под застройку;
— ужесточение строительных норм, удорожание работ;
— спрос как со стороны местных, так и со стороны иностранцев, желающих фиксировать деньги в материальном активе.
При этом менее качественные проекты в локациях «на выезде из ниоткуда» стали продаваться медленнее: покупатель стал внимательнее, а ставки по кредитам не прощают ошибок.
Прогнозы развития рынка до конца десятилетия
Что ожидают аналитики
До 2030 года эксперты в целом сходятся в нескольких вещах:
— массового «обвала» цен при текущем дефиците жилья в городах не ждут, скорее — периоды стагнации и умеренного роста;
— акцент будет смещаться на энергоэффективность и «зелёные» стандарты: неэффективные дома могут терять в ликвидности;
— доля сделок с иностранцами сохранится, но ожидания по доходности станут более реалистичными — 3–5 % годовых в евро/местной валюте по аренде для нормальных объектов.
Всё, что завязано на краткосрочную аренду и «туристический хайп», может сильнее колебаться из‑за регулирования, ограничения Airbnb и колебаний турпотока.
Изменения в правилах для иностранцев
По линии регулирования можно ожидать:
— дальнейшее ужесточение AML‑контроля;
— точечные ограничения в перегретых городах и регионах (квоты, дополнительные сборы, ограничения по краткосрочной аренде);
— постепенное сворачивание прямых программ «гражданство за инвестиции» и более аккуратный пересмотр моделей ВНЖ за покупку жилья.
Это не означает, что дорога в Европу через недвижимость закроется. Скорее, придётся лучше готовить документы, тщательнее выбирать локации и не рассчитывать на «чудесные» программы с минимальными требованиями.
Влияние на строительную индустрию и экономику
Как спрос иностранцев меняет сами проекты
Строительная отрасль быстро реагирует на структуру спроса. Рост интереса к комфортным комплексам от нерезидентов привёл к тому, что:
— планировки стали более универсальными (две спальни + гостиная‑кухня, балкон/терраса — формат, удобный и для семьи, и для аренды);
— появилось больше сервисных опций: ресепшн, сдача «под ключ» в аренду, единая управляющая компания;
— усилились требования к отделке: многие иностранцы не хотят заниматься ремонтом в другой стране и покупают вариант «заезжай и живи».
Для девелоперов это означает более высокие издержки на старте, но и возможность продавать объект дороже и быстрее, особенно если проект ориентирован на смешанную аудиторию — местные + иностранцы.
Экономический эффект для стран‑реципиентов
Потоки капитала в новостройки в Европе — это не только прибыль застройщиков. Они создают:
— рабочие места в строительстве, проектировании, управлении недвижимостью;
— дополнительный спрос на услуги (юристы, банки, страховщики, меблировка, ремонт, клининг);
— налоговые поступления — как при сделке, так и при последующей сдаче жилья в аренду.
Всё это вносит свою долю в ВВП и помогает обновлять жилищный фонд. Именно поэтому, даже ужесточая правила, правительства не спешат «захлопывать дверь» перед частными покупателями: для бюджета это ощутимый источник дохода и инвестиций.
Практические советы тем, кто смотрит на европейские новостройки
Как не ошибиться на старте
Чтобы поход в европейский рынок новостроек не превратился в историю про потери и нервы, имеет смысл:
1. Чётко понять, зачем вы покупаете: для жизни, отдыха, сдачи в аренду, получения ВНЖ или всё вместе.
2. Изучить базовые правила страны: налоги, ограничения для нерезидентов, примерную доходность аренды.
3. Проверить застройщика: его предыдущие объекты, сроки сдачи, финансовую устойчивость.
4. Разобраться с юридической схемой: кто держит деньги до ввода в эксплуатацию, какие гарантии по строительным дефектам.
5. Считать в долгую: не только покупку, но и содержание, ремонт, возможные простои по аренде.
Новостройки в Европе могут быть надёжным активом и удобным «запасным аэродромом», но только если подходить к выбору без иллюзий, с цифрами в руках и с пониманием местных правил игры. Тогда и статистика, и прогнозы будут работать на вас, а не против.