О чём вообще речь и почему все смотрят на новостройки за рубежом
Инвестиции в новостройки за границей за последние пару лет сильно повзрослели. Если раньше это было что‑то из серии «куплю апарт у моря и буду сдавать туристам», то сейчас всё больше людей смотрят на это как на нормальный, просчитанный инструмент: с цифрами, налогами, юридикой и понятной стратегией выхода.
Сразу важное уточнение: у меня данные и тренды актуальны примерно до конца 2024 года. Мир быстро меняется, поэтому перед конкретной сделкой в 2026 году обязательно перепроверьте свежую аналитику по стране, налогам и регуляциям.
Дальше разберёмся по шагам: как выбирать лучшие страны для инвестиций в недвижимость 2024–2026 годов, где сейчас разумная доходность, какие налоги при покупке новостройки за границей для инвесторов чаще всего «съедают» прибыль и как не наломать дров новичкам.
—
Шаг 1. Определитесь, ЗАЧЕМ вам новостройка за рубежом
Пока цель не ясна, разговор о «лучших странах» бессмысленен. Одна и та же страна может быть топом для одной стратегии и провалом для другой.
Типичные цели инвестора
Самые распространённые сценарии:
— пассивный доход от аренды (долгосрочная или посуточная);
— рост капитала за счёт удорожания объекта;
— «парковка» капитала и диверсификация валют/юрисдикций;
— подготовка к релокации или «золотой визе»;
— микс из всего перечисленного.
Если ваша цель — именно доходность инвестиций в новостройки по странам, а не «самому жить у моря», список стран один. Если нужен компромисс «инвестиция + возможный переезд семьи», список будет другим.
Ошибка новичка: выбирать проект по красивым рендерам и морскому виду, а потом удивляться низкой загрузке и высоким налогам.
—
Шаг 2. Смотрите на макротренд, а не только на рекламные буклеты
С 2022–2024 годов рынок сильно переформатировался. Туристические локации без сильной экономики начали проигрывать городам, где есть:
— рост населения (миграция, релокация специалистов);
— развивающийся ИТ/сервисный сектор;
— инфраструктура для жизни, а не только для отдыха.
Современные тенденции к 2026 году выглядят примерно так (с поправкой на возможные изменения):
— городская аренда мощнее, чем курортная сезонка – зимы без туристов многим уже показали, что пляж — не всегда равно стабильный доход;
— регуляции ужесточаются – больше требований к сдаче посуточно, новые налоги, лимиты на Airbnb-типа аренду;
— инвесторы уходят от “диких” рынков в пользу стран с понятным правом собственности, пусть даже доходность ниже;
— рост интереса к «разумным» локациям: ближний Восток, часть Европы, отдельные страны Азии, где правительства открыто борются за иностранный капитал.
—
Шаг 3. Куда выгодно инвестировать в новостройки за рубежом сегодня
Ниже — не рейтинг, а логичная разбивка по типам стран: «рост и драйв», «баланс», «консервативные гавани».
Повторюсь: перед реальной сделкой в 2026 году проверяйте обновлённые ставки налогов и правила въезда/ВНЖ.
1. ОАЭ (Дубай, Абу‑Даби): агрессивный рост и понятные правила
Дубай за последние годы стал почти нарицательным примером того, как выглядят инвестиции в новостройки за границей нового поколения: прозрачные онлайн‑реестры, расчёты в валюте, простое оформление, понятная регистрация собственности.
Что важно по трендам:
— высокий спрос от экспатов и бизнеса, ИТ‑компаний, крипто‑сектора;
— большое количество новостроек, но спрос пока переваривает предложения;
— ставка делается на долгосрочную аренду и высококлассные районы.
Плюсы:
— нет налога на доход физлиц внутри страны (но учитывайте налоги у себя дома);
— рынок прозрачен, сделки оцифрованы;
— ликвидность: продать объект при необходимости реально.
Минусы и риски:
— переизбыток предложения в некоторых районах;
— серьёзная зависимость от глобальной экономической конъюнктуры;
— новые регулирования (по аренде, налогам для компаний) могут сужать доходность.
Для новичка это одна из самых «учебных» юрисдикций: много информации, понятные шаги, хорошие управляющие компании, но суммы входа в топ‑локациях уже немаленькие.
—
2. Турция: аренда + гражданство, но высокая регуляторная турбулентность
Турция остаётся популярной, но не такой «лёгкой», как раньше. С одной стороны — понятная история: море, туризм, новостройки в Анталье, Аланье, Стамбуле, плюс программа гражданства через инвестиции. С другой — нестабильная лира, изменения по порогам для гражданства, ограничения на покупку в некоторых районах.
С точки зрения дохода:
— курортная аренда даёт неплохой кэшфлоу сезонно;
— в Стамбуле и больших городах работает модель долгосрочной аренды.
Риски:
— валютные колебания (падение лиры может съесть бумажный рост цен);
— периодическое ужесточение условий для иностранцев;
— необходимо тщательно выбирать застройщика и объект (банкротства и задержки — не редкость).
Новичкам сюда можно заходить, только если вы понимаете, как работает валютный риск и готовы к «американским горкам» в регуляции.
—
3. Южная Европа (Испания, Португалия, Греция): баланс «жизнь + доход»
Эти страны редко дают заоблачную доходность, зато предлагают:
— стабильное право собственности;
— развитые ипотечные программы (для резидентов — лучшие, для нерезидентов — дороже, но всё равно рабочие);
— возможность совместить инвестицию и личное пользование.
Актуальные тенденции:
— ужесточение к краткосрочной аренде: ограничения на выдачу лицензий, квоты по районам, штрафы;
— рост цен в больших городах и локациях с хорошей инфраструктурой;
— сжатие «чистой» доходности, зато рост стоимости капитала в долгую.
Это хороший вариант, если вы смотрите не только на доходность инвестиций в новостройки по странам, но и на комфорт жизни, школы, медицину, перспективы переезда.
Ошибка новичка: считать аренду по идеализированному сценарию «всегда заполнено, налогов нет, управляющий почти бесплатно».
—
4. Центральная и Восточная Европа: Прага, Варшава, Будапешт и т.п.
Страны с относительно быстро растущими экономиками, IT‑сектором и релокацией специалистов привлекают инвесторов за счёт:
— устойчивого спроса на долгосрочную аренду;
— более адекватных цен по сравнению с «старыми» столицами Запада;
— понятного законодательства ЕС (или близкого к нему формата).
Минусы:
— налоги обычно выше, чем в «налоговых оазисах»;
— в некоторых городах доходность снижается с ростом цен;
— местные ипотечные программы для нерезидентов не всегда доступны.
Подходит тем, кто хочет более консервативный сценарий и ставку на капитализацию, а не на сверхдоходную посуточку.
—
5. Азия выборочно: Таиланд, Вьетнам, отдельные города Малайзии
Азия в тренде уже давно, но часто там зашкаливает маркетинг и недоговаривают про нюансы права собственности и режим владения иностранцами.
Ключевые моменты:
— в том же Таиланде чаще всего вы получаете leasehold или сложные схемы через компанию;
— сильная зависимость от туризма и глобальной мобильности;
— доходность до налогов и расходов выглядит красиво, но чистая может оказаться скромнее.
Зато есть высокая вероятность роста цен в развивающихся районах, если вы готовы разбираться в локальном праве и работать только с проверенными девелоперами.
—
Шаг 4. Налоги: что действительно влияет на вашу доходность
Многие новички смотрят только на «брутто»: сколько стоит метр и сколько они выручат с аренды. Реальные деньги — это «нетто» после налогов, расходов и простоя.
Какие налоги смотреть в первую очередь
Минимальный чек‑лист:
— налог при покупке (аналог НДФЛ/гербового сбора, регистрационные пошлины);
— ежегодный налог на имущество;
— налог на доход от аренды (часто прогрессивный, зависит от резидентности);
— налог на прирост капитала при продаже;
— удержания и отчётность у вас в стране налоговой резидентности.
Очень важно понимать, что налоги при покупке новостройки за границей для инвесторов — это не только разовый платёж государству. Во многих странах ежегодный имущественный налог и налог на аренду сильно выравнивают страну по доходности, даже если вход без НДС.
Совет новичку: считайте сразу «all‑in»: вход + содержание + налоги + управляющая компания + резервы на ремонт.
—
Шаг 5. Как посчитать доходность и не обмануть самого себя
Разберём простую логику, без формул, но по‑взрослому.
1. Стартовая доходность (gross)
Это аренда за год / стоимость объекта * 100%.
Грубо: купили за 300 000, сдаёте за 2 000 в месяц → 24 000 в год → 8% брутто.
Но это цифра «для маркетинга». Она почти никогда не совпадает с реальностью.
2. Реальная доходность (net)
Отнимаем:
— налоги на аренду;
— услуги управляющей компании/агентства;
— коммуналку и обслуживание (часто часть платит владелец);
— страховки;
— периоды простоя (нет арендатора).
Часто из «маркетинговых» 8–9% остаётся условные 4–5% чистыми, а где‑то и меньше.
Если же вы ориентируетесь на перепродажу, смотрите среднеисторический рост цен за 5–10 лет, а не только последние два «горячих» года.
—
Шаг 6. Лучшие страны для инвестиций в недвижимость 2024–2026: как выбирать под себя
Нет единого списка из серии «топ‑5 стран, где точно будет профит». Есть логика фильтрации.
Простейший алгоритм выбора
1. Фиксируем цель. Доход от аренды / рост капитала / ВНЖ / запасной аэродром.
2. Отбираем 3–4 страны, где цель реалистична (а не звучит красиво в рекламе).
3. Сравниваем по 5 параметрам:
— стабильность права собственности;
— налоговая нагрузка;
— ликвидность (как быстро можно продать);
— качество застройщиков;
— прогноз по населению и экономике.
4. Сужаем до 1–2 городов в каждой стране, а не рассуждаем абстрактно «Испания в целом».
5. Считаем юнит‑экономику конкретного объекта, а не средние цифры по рынку.
6. Сверяемся с налоговым консультантом по вашей резидентности: что будет, если выводить прибыль домой.
—
Шаг 7. Типичные ошибки инвесторов в новостройки за рубежом
Ошибки, которые дорого обходятся
— Покупка «по любви», без Excel и расчётов.
— Отсутствие плана выхода: как и кому вы будете продавать через 5–7 лет.
— Игнорирование местного налогообложения и отчётности — потом прилетают штрафы.
— Вера в гарантированный доход без анализа, за счёт чего он вообще выплачивается.
— Работа напрямую с застройщиком без независимой проверки договора и статуса земли.
—
Ошибки именно новичков
— Вкладывать весь капитал в один объект и одну страну.
— Выбирать самые дешёвые локации «на выезде из цивилизации», полагая, что всё подтянется.
— Подписывать документы на непонятном языке без юриста.
— Не закладывать подушку минимум на 6–12 месяцев расходов по объекту.
—
Шаг 8. Практические советы для новичков: как стартовать безопаснее
Чтобы зайти в тему без лишних приключений, держитесь простых правил.
Что стоит сделать до покупки
— Определить бюджет и сразу уменьшить его на 10–15%: на налоги, оформление, непредвиденные расходы.
— Найти локального независимого юриста по недвижимости (не того, кого вам предлагает застройщик).
— Получить хотя бы базовую консультацию налогового специалиста по вашей стране резидентности.
— Собрать реальные отзывы инвесторов по конкретным проектам и управляющим компаниям.
Как выбрать объект на практике
Обратите внимание на:
— локацию: инфраструктура, транспорт, спрос на аренду в конкретном районе;
— репутацию девелопера: законченные проекты, отзывы, сроки сдачи;
— формат жилья: студии и однушки часто легче сдавать и продавать, чем большие квартиры;
— понятность сценария сдачи: кому вы будете сдавать — туристам, студентам, экспатам, корпорациям.
—
Шаг 9. Современные тенденции к 2026 году: на что смотреть особенно внимательно
Даже если вы читаете это уже в 2026‑м, ряд трендов будет актуален ещё несколько лет (с поправкой на детализацию по странам):
— ужесточение правил краткосрочной аренды в туристических городах (лицензии, квоты, зоны запрета);
— цифровизация сделок: электронные реестры, онлайн‑проверка права собственности, смарт‑контракты;
— рост требований к энергоэффективности и экологическим стандартам — может повлиять на стоимость содержания объекта;
— усиление контроля за деньгами инвесторов из разных юрисдикций (KYC, AML, источники средств);
— конкуренция стран за «цифровых кочевников» и удалённых специалистов, из‑за чего могут появляться интересные режимы налогообложения и специальные визы.
Учитывая эти тенденции, вопрос «куда выгодно инвестировать в новостройки за рубежом» меняется с «где самый высокий процент» на «где разумный баланс доходности, налогов и юридической защищённости».
—
Итог: как подойти к выбору страны без иллюзий
Если кратко и по сути:
— Не существует универсальной «лучшей страны». Есть страны, подходящие под вашу цель, горизонт и готовность к риску.
— Высокая обещанная доходность почти всегда значит либо повышенные риски, либо недосказанные расходы.
— Реальная работа начинается не с выбора страны, а с формулировки цели и проверки налоговых последствий.
— Новичкам безопаснее стартовать с более прозрачных и регулируемых рынков, даже если цифры там чуть скромнее.
Инвестиции в новостройки за границей — это уже не «романтика про апартаменты у моря», а нормальный бизнес‑проект.
Чем раньше вы начнёте относиться к нему как к бизнесу — с расчётами, резервами и планом выхода, — тем больше шансов, что через 5–10 лет вы будете смотреть на свой портфель с удовлетворением, а не с вопросом «как теперь из этого выйти без потерь».