Почему именно сейчас все сравнивают новостройки Дубая и Москвы
Последние пару лет инвесторы — от частных до институциональных — постоянно задаются вопросом: что выгоднее для инвестора новостройки Дубая или Москвы в горизонте 5–10 лет. На это накладываются санкции, валютные ограничения, изменения налогового режима и взрывной рост интереса к Ближнему Востоку. В 2025 году дилемма «инвестировать в новостройки Москвы или Дубая» уже не выглядит экзотикой: значительная часть россиян держит портфель, одновременно состоящий из московской первички и доходной недвижимости Дубая, новостройки там воспринимаются как инструмент валютной диверсификации и страховка от локальных рисков.
Ключевые различия рынков: регулирование, валюта, спрос
Если максимально упростить картину, то Москва — это регулируемый, предсказуемый, но локальный рынок с рублёвым ценообразованием и сильной зависимостью от господдержки, а Дубай — долларовый (по факту — дирхам привязан к доллару), сверхоткрытый и сильно цикличный рынок с глобальным спросом. Когда вы решаете купить новостройку в Дубае для инвестиций, вы фактически выходите из рублёвой зоны и играете на поле, где конкурируете не с соседями по району, а с инвесторами из Европы, Азии и стран Залива. В Москве же значительная доля спроса по-прежнему формируется за счёт ипотеки и улучшения жилищных условий, а не только инвестпокупок.
Технический блок: базовые метрики 2025 года
Средняя валовая доходность (gross yield) сдачи в аренду в Дубае в 2025 году колеблется в диапазоне 6–8 % годовых в долларах, в отдельных районах (Dubai Marina, JVC, Business Bay при удачной локации) — до 8–10 %. В Москве по новостройкам бизнес- и комфорт-класса типичный диапазон арендной доходности — 4–6 % годовых в рублях, редкие проекты у метро и с продуманной инфраструктурой дают 6,5–7 %. При этом волатильность цен в Дубае выше: коррекции на 10–15 % после перегрева рынка — не редкость. В Москве сильные просадки обычно связаны с шоками в ипотеке или ключевой ставке, но рынок остаётся более инерционным благодаря спросу со стороны реальных покупателей жилья.
Инвестиции в новостройки Дубая: как это работает на практике
Инвестиции в новостройки Дубая — это, как правило, игра по двум сценариям: перепродажа на этапе строительства (off-plan) или удержание под аренду после сдачи. Первый сценарий напоминает «опцион»: вы фиксируете цену входа с низким первоначальным взносом (часто 10–20 %), платите по рассрочке и к моменту ввода дома в эксплуатацию продаёте объект дороже. Второй сценарий более консервативен: ставка делается на стабильный арендный поток и возможный рост капитальной стоимости на длинной дистанции. Важный момент: в Дубае нет классического налога на доход физлица от аренды и налога на недвижимость в западном понимании (есть пошлина при покупке и регистрационные сборы), поэтому чистая доходность заметно выше номинальной, чем в странах с агрессивным налогообложением.
Реальный пример: стратегия off-plan в Дубае
Представим инвестора, который в 2022 году зашёл в проект в районе Jumeirah Village Circle по цене около 1,000,000 AED за однушку (примерно 270–280 тыс. долларов по тогдашнему курсу). Схема оплаты: 10 % при бронировании, дальше — рассрочка до сдачи. В 2024–2025 годах по мере продвижения стройки средние цены по соседним проектам поднялись до 1,200,000–1,250,000 AED. Инвестор, оплативший к тому моменту 40–50 % стоимости, смог зафиксировать прибыль 15–20 % на вложенный капитал (с учётом расходов на агентское сопровождение и регистрационные сборы). Это тот тип кейса, на который смотрят, когда решают, стоит ли вообще заниматься инвестициями в новостройки Дубая всерьёз, а не «на сдачу». Однако здесь важно помнить, что такой рост не гарантирован и зависит от фазы цикла, качества застройщика и выбранного района.
Технический блок: риски в Дубае, о которых часто молчат
1. Регуляторный риск: хотя RERA (регулятор в Дубае) и департамент земельных ресурсов выстроили довольно прозрачную систему эскроу-счетов, случаи задержек по сдаче проектов и переразмеривания площадей всё ещё случаются.
2. Валютный риск: ваша доходность считается в AED/USD. Если ваш базовый расход в рублях, резкие колебания курса могут «съесть» часть прибыли при репатриации средств.
3. Оверстроительство: Дубай исторически склонен к фазам избыточного строительства. Периоды активного выхода новых башен иногда приводят к временной просадке арендных ставок и росту вакантности.
4. Управленческий риск: для эффективной аренды нужна либо надёжная управляющая компания, либо ваше личное присутствие. Ошибка в выборе management может снизить реальную доходность на 1–2 п.п.
Новостройки Москвы: знакомый рынок с новыми вводными
Московская первичка традиционно рассматривается как «якорный» актив: понятное законодательство (214‑ФЗ, эскроу), внятная судебная практика, привычная логика спроса. Однако после 2022 года правила игры сместились: влияние субсидированных ипотек, рост себестоимости строительства и ограничение международных инвестиций привели к заметной деформации цен. Для инвесторов это означает, что классическая модель «купить на котловане и через два года продать на 30–40 % дороже» уже не работает как универсальное правило. Сейчас гораздо важнее грамотно выбирать локацию, формат комплекса и понимать, кто будет вашим конечным арендатором через 3–5 лет.
Реальный пример: московская новостройка под аренду
Инвестор берёт в 2021–2022 году студию комфорт-класса в Новой Москве у действующей станции МЦД за 7,5–8 млн рублей под ипотеку с первоначальным взносом 30 %. К 2025 году стоимость такой квартиры, по умеренной оценке, вырастает до 9–9,5 млн за счёт инфраструктурного развития и общего удорожания стройматериалов. Аренда в долгосроке (без посуточного формата) приносит 40–45 тыс. рублей в месяц. Итоговая валовая доходность — около 6–7 % годовых на вложенный капитал с учётом кредитного плеча. Это не те двузначные цифры, о которых говорят при дубайских проектах, но для рублёвого актива с низкой вакантностью и в зоне устоявшегося спроса это достаточно комфортный профиль риска.
Технический блок: особенности регулирования в Москве
Российская модель долевого строительства с эскроу-счетами делает массовые недострои маловероятными: деньги покупателя хранятся в банке и раскрываются застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Однако инвестору нужно учитывать:
1. Налоговую нагрузку: НДФЛ при продаже с прибылью (если объект в собственности менее минимального срока) и налоги от сдачи в аренду.
2. Рост ставки по ипотеке: изменение ключевой ставки ЦБ напрямую бьёт по спросу на первичку. В 2024–2025 годах сворачивание льготных ипотек уже ощутимо повлияло на динамику цен и темпы продаж.
3. Зависимость от госпрограмм: значительная часть сделок в Москве и МО — ипотечные. Любое изменение субсидирования моментально перекраивает структуру спроса и может ударить по ликвидности некоторых проектов.
Доходная недвижимость Дубая (новостройки) против московской: сравнение доходности
Чтобы не утонуть в деталях, полезно сравнивать не конкретный дом, а профиль доходности и рисков. В Дубае, при покупке качественного объекта на стадии строительства и дальнейшей сдаче в кратко- или среднесрочную аренду, реалистично рассчитывать на 7–9 % годовых «грязными» и 5,5–7 % «чистыми» после операционных расходов и управленческих комиссий. В Москве реальная чистая доходность по аренде новостройки в комфорт/бизнес-классе чаще всего оказывается в диапазоне 3,5–5,5 % в год в рублях. Для многих инвесторов разрыв в цифрах выглядит решающим аргументом в пользу эмиратов, но при таком сравнении часто забывают про валютный риск и ликвидность на «выходе» из актива, особенно в стрессовые периоды.
Технический блок: структура доходности
1. Дубай:
— Рост капитальной стоимости (capital gain) может давать 5–20 % за цикл проекта при удачном входе.
— Аренда — ещё 6–8 % в год.
— Налоги минимальны, но высокие единовременные расходы при покупке (регистрационные сборы, комиссия агенту) и при продаже.
2. Москва:
— Рост капитальной стоимости более сглажен: 3–7 % в год в нормальном режиме рынка, резкие всплески чаще связаны с изменениями в ипотеке.
— Аренда обычно даёт меньше процентов, но более стабильную заполняемость.
— Налоговая нагрузка выше, однако затраты на вход (комиссии, госпошлины) обычно ниже, чем в Дубае в процентном выражении.
Кому и когда выгоднее Дубай, а кому — Москва
На практике правильный ответ на вопрос «что выгоднее для инвестора новостройки Дубая или Москвы» сильно зависит от профиля самого инвестора: уровня доходов, валюты накоплений, готовности к риску и горизонта инвестирования. Для рублёвого инвестора с доходом в РФ, который не планирует эмиграцию и ценит максимальную предсказуемость, логично начинать с московских новостроек в локациях с устойчивым спросом — транспортные хабы, районы у университетов, точки притяжения IT- и креативных кластеров. Для тех, кто уже имеет базовый «якорный» портфель в России и хочет добавить валютный (по сути, долларовый) поток, инвестиции в новостройки Дубая становятся логичным вторым шагом. Важно только не превращать это в «all-in», а рассматривать как часть общей стратегии диверсификации.
Нумерованный чек-лист: как выбрать направление инвестиций
1. Определите базовую валюту своего капитала и расходов. Если вы живёте и тратите в рублях, а доходы в AED/USD — бонус, то перераспределять всё в Дубай может быть преждевременно.
2. Оцените свою толерантность к волатильности. Если психологически сложно переживать просадку стоимости актива на 10–15 % на горизонте пары лет, дубайский рынок может оказаться слишком нервным.
3. Посчитайте ликвидность. Насколько быстро вы сможете выйти из объекта без агрессивного дисконта? В Москве качественные квартиры у метро продаются быстрее, но и конкуренция между собственниками выше. В Дубае же ликвидность концентрируется в нескольких «раскрученных» районах, остальное может стоять на продаже месяцами.
4. Разберитесь с управлением. Есть ли у вас надёжный партнёр или управляющая компания в Дубае? Понимаете ли вы, как будете решать вопросы с арендаторами в Москве, если живёте в другом городе или стране?
5. Сформулируйте горизонт. Если для вас критично вернуть вложения через 2–3 года, ставка на одну спекулятивную стройку в эмиратах — слишком рискованная стратегия.
Прогноз до 2030 года: как будут развиваться рынки
С учётом данных на 2025 год можно осторожно очертить сценарии до конца десятилетия. Дубай, по всей видимости, продолжит двигаться в сторону статуса глобального финансово-туристического и технологического хаба. Это означает: высокий приток экспатов, рост спроса на аренду, развитие новых кластеров (например, вокруг логистики, финтеха, Web3, семейных офисов). При этом риск перегрева за счёт агрессивного строительства никуда не исчезает: вероятны циклы «перестройки», когда 2–3 года цены растут двузначными темпами, а затем наступает фаза коррекции и стагнации. Для инвестора это значит, что зайти в новостройку в Дубае «в любой момент» — не стратегия. Важен выбор фазы цикла, а также фокус на проектах с реальной инфраструктурой и доказанной арендной востребованностью.
Москва к 2030 году с высокой вероятностью укрепит статус мегаполиса с доминирующим влиянием государства на рынок через ипотечные и инфраструктурные программы. Массовой долларовой либерализации ждать не стоит, поэтому рынок останется преимущественно рублёвым и ориентированным на внутренний спрос. Для инвесторов это плюс с точки зрения предсказуемости и минус с точки зрения «валютной» доходности. Основной драйвер будет не в росте квадратного метра сам по себе, а в развитии конкретных локаций: новые линии метро, МЦД, редевелопмент промзон, интеграция рабочих мест и жилья в одном районе. Новостройки Москвы постепенно будут превращаться из «спекулятивного» актива в инструмент создания стабильного, пусть и не рекордного по процентам, арендного потока.
Технический блок: вероятные тренды 2025–2030
1. Дубай
— Ужесточение требований к застройщикам и управлению фондами недвижимости.
— Более сложные, но прозрачные схемы участия частных инвесторов в девелоперских проектах.
— Рост доли сервисных апартаментов и кондо-отелей под управление международных операторов, что изменит структуру доходности: больше упор на операционный доход, меньше — на взрывной рост цены «квадрата».
2. Москва
— Развитие форматов арендных домов и институциональной аренды, что повысит конкуренцию для частных владельцев.
— Увеличение роли цифровых платформ аренды и автоматизации управления объектами, снижение транзакционных издержек.
— Локальная дифференциация: топовые локации будут дорожать быстрее, чем «массовый» рынок, и разрыв в доходности между удачными и средними объектами станет ещё заметнее.
Итог: как собрать сбалансированный портфель в 2025 году
Если смотреть на рынок рационально, то вопрос «инвестировать в новостройки Москвы или Дубая» — ложная дихотомия. В 2025 году разумнее мыслить портфелем. Для частного инвестора с капиталом условно от 200–300 тыс. долларов оправдана стратегия, при которой: часть средств размещается в московской первичке или вторичке в сильных локациях для формирования базового рублёвого денежного потока; ещё часть направляется в инвестиции в новостройки Дубая для создания валютного дохода и потенциального роста капитала. Дальше остаётся только подобрать инструменты под ваш риск-профиль: кто-то будет уходить в консервативную долгосроковую аренду, кто-то — в агрессивные off-plan проекты с горизонтом 2–4 года. Важно одно: воспринимать и Дубай, и Москву не как «волшебную кнопку», а как разные уровни риска и доходности внутри одной общей стратегии финансовой безопасности до 2030 года и дальше.